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競租理論

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競租曲線,三條直線分別為零售(Retail)、製造(Manufacturing)、居住(Residential)。

競租理論(英語:bid rent theory)是研究隨著與中心商業區(CBD)的距離增加,土地的價格和需求如何變化相關的一種地理經濟理論。它指出,不同的土地使用者為了得到緊鄰市中心的土地將會彼此競價。這是基於這樣的理念:零售機構為了使自身利益最大化,他們更願意付出較高的租金去爭取靠近中心商業區的土地,而對遠離中心商業區的土地只願意付出較少的租金。其原因是:越便利的區域(即與顧客聯繫最密切區域),收益越大。

中心商業區(CBD)的競租理論

土地使用者,無論他們是零售商辦公人員或者居住者,都為中心商業區內最便利的土地而相互競爭,他們為得到那塊土地而意願支付的金額稱為「競租」。這通常可以在「競租曲線」中反映,其原因是最便利的土地,一般位於市中心,也就是價格最昂貴的土地。

商業(尤其是百貨公司連鎖店)願意為內部核心區位支付最昂貴的租金,因為內部核心土地對他們來說極具價值,它是傳統意義上的對廣大人群而言最便利的區域。為了達到相當可觀的營業額,巨大的人流對於百貨商店而言至關重要,正因如此,他們願意,也才有能力去支付極為高昂的土地租金,他們通過建造許多店面將場地的潛力價值最大化。然而,隨著與核心區距離的增大,商業願意支付的租金迅速下降。

工業則更願意居於外部核心區。那裡可以提供給工廠更多的土地,而且也有許多優點與內部核心相同,如市場和良好的交通聯繫。

土地越遠離中心商業區,交通聯繫變得越為不便,市場效應也漸弱,對於產業的吸引力隨之減弱。但居民可以在這些地方購置土地,因為戶主並不非常需求這些因素,而且土地價格下降(與核心區域相比),使他們有能力負擔的起。土地越遠離核心區域,價格越便宜,這也是市中心平民區(多居住於排屋公寓高層)人口密度極高,而郊區和農村(多居住於半獨立住宅、獨立住宅)的人口密度更低的原因。

來源

  • Location and land use, 1964, by William Alonso英語William Alonso.
  • "Essential AS Geography", 2000 By Simon Ross, John Morgan and Richard Heelas.