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不动产开发

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贝鲁特海滨和贝鲁特港的房地产开发计划
荷兰几乎所有住房都是通过房地产商进行开发建造,包括高端市场的住房

不动产开发房地产开发(英语:Real estate development, or property development)是一个业务流程,涵盖范围包括整建转租现有建筑物,购买原始土地,以及向他人出售已开发土地英语developed land或地块。不动产开发商是协调所有这些活动的人和公司,将想法从图纸变成财产[1] 开发商通过这个业务流程,以增加土地或房地产的价值,并从开发中获取利润,这是不动产开发的主要目标之一;不仅于此,将不动产开发至其最高最佳使用英语Highest and best use价值,才是不动产开发过程的基础概念。

开发商在整个过程之中,都与许多不同行业人员进行合作,包括建筑师城市规划师工程师测量师检查员承包商地产代理律师物业管理等。在英国的城乡规划英语Town and Country Planning背景下,“开发”的定义是根据1990年《城乡规划法英语Town and Country Planning Act 1990》第55条所述,指在土地的地上或地下进行建筑、工程、采矿或其他作业,或对任何建筑物或其他土地的用途,作出任何重大的改变。

经营

不动产开发不同于建筑房屋建造,尽管许多开发商同时管理建筑过程,或者经营房屋建造业。开发商负责购买土地、为不动产交易融资、建造或让建筑商建造项目、合资开发项目,并从始至终参与创造、设计、控制和协调开发过程。[2] 开发商通常在不动产开发承担着最大风险,然而也将获得最大报酬。通常,开发商购买一块土地,首先确定不动产的市场营销方式,制定建筑方案和设计图纸,获得必须的公共批准融资,建造建筑物,然后出租和管理并最终出售。[1]

有些时候,不动产开发商只会承担部分过程。例如,一些开发商采购不动产并获得批准计划和许可证,然后以高价将带有计划和许可证的不动产出售给建筑商;或者,同时既是建筑商的开发商,可以购买带有规划和许可的不动产,这样他们就可以避开无法获得规划批准的风险,并且可以立即开始建设开发项目。

组织工作

开发团队可以通过多种方式组合起来,在一个极端情况下,一家大型集团企业可能包含许多不同业务,涉及各项建筑工程领域。另一个情况,开发公司可能由一名负责人和几名员工组成,并根据每项业务需求雇用企外专业人员,或是与其他公司签订协作合同。组建专业团队处理复杂的开发项目,有着至关重要的作用,其中要解决许多包括环境、经济、个人、技术和政治问题。开发商的成功取决于适时有效地协调,以及领导完成一系列相互关联的活动。[3] 开发过程需要许多专业人士的技能:

土地开发

开发商可以购买闲置土地用于潜在开发,有时被称为“投机开发”。土地开发可能带来更大风险,但也可能是更多利润的项目,因为其依赖公共部门批准和基础建设,并因为其涉及长期投资,且没有正现金流。任何情况之下,开发商针对其新开发项目的潜在客户类型,使用空间智能英语Spatial intelligence (business method)工具对房屋建设或零售的人口趋势和构成进行建模,都可以降低开发商的风险。[4]

土地细分英语Subdivision (land)是社区发展的主要机制,其将大块土地划分成几个区段。从技术上讲,土地细分是开发商将未开发土地转变为已开发土地,所必须采取的法律和物理步骤。土地细分是社区发展的重要组成部分,决定社区的外观、土地用途组合以及基础设施,包括道路排水系统、供水污水处理公共设施。土地细分完成之后,开发商通常将地块区段出售给房屋建筑商或其他最终用户,用于建造仓库购物中心等用途。

另见

参考资料

  1. ^ 1.0 1.1 Frej, Anne B; Peiser, Richard B. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business 2. Urban Land Institute. 2003: 3. ISBN 0874208947. OCLC 778267123. 
  2. ^ New York Times, March 16, 1963, "Personality Boom is Loud for Louis Lesser"
  3. ^ Article: What does a property developer do? Sept 2019. [2020-04-15]. (原始内容存档于2020-08-08). 
  4. ^ What is a Lady Bird Deed. [2020-04-18]. (原始内容存档于2020-09-27).  Saturday, April 18, 2020